Le terrain occupe une place centrale dans la réussite de votre projet de construction. Son emplacement géographique, sa superficie, son environnement et ses caractéristiques auront une influence directe sur le type de maison que vous pourrez construire. Pour espérer concrétiser votre projet dans les meilleures conditions, vous devez donc trouver un terrain constructible qui répond à vos attentes. Une étape cruciale, mais souvent complexe ! Découvrez nos conseils pour optimiser vos recherches et trouver la perle rare.
Vous pensez avoir trouvé un terrain constructible dans votre secteur de recherche, et vous souhaitez vérifier s’il est bien constructible ? Voici comment procéder.
Un terrain constructible est un terrain qui remplit un certain nombre de critères juridiques et techniques lui permettant d'accueillir une ou plusieurs constructions. Il doit :
Être situé dans un secteur ouvert à l’urbanisation (zone urbaine ou à urbaniser du plan local d’urbanisme) ;
Être situé en dehors de la zone rouge d’un plan de prévention des risques naturels, miniers ou technologiques ;
Être viabilisé, c'est-à-dire être desservi par les réseaux publics de distribution d'électricité, de gaz, de téléphonie et d’eau potable.
Posséder un sol capable de supporter la future construction.
En lotissement, tous les lots proposés aux acheteurs sont situés dans des secteurs ouverts à l’urbanisation. Chaque terrain a fait l’objet d’études préalables, portant notamment sur la qualité et la pollution du sol. Tous les terrains situés dans ce secteur d'aménagement sont donc constructibles. Pour autant, construire en lotissement est très encadré. Le lotisseur peut imposer une surface de plancher maximale à ne pas dépasser, définir si votre lot peut accueillir une maison à étage ou de plain-pied, et créer des zones inconstructibles sur certaines parcelles.
Lorsque vous achetez un terrain dans le diffus, c’est-à-dire hors lotissement, seule la réglementation locale s’applique. Vous êtes donc en théorie plus libre dans la conception de votre projet. Néanmoins, vous n’avez aucune garantie que le terrain est bien constructible, et vous devrez le vérifier par vous-même.
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Chaque commune est dotée d’un plan local d’urbanisme (PLU) ou d’un document équivalent, qui fixe les règles à respecter pour construire une maison individuelle ou n’importe quel autre bâtiment. La première chose à faire avant de rédiger une offre d’achat est donc de consulter le PLU.
Tous les terrains constructibles ne sont pas utilisables pour créer une habitation. En fonction du plan de zonage du PLU, une parcelle peut être destinée à accueillir des commerces, des bureaux ou un équipement public. Pour savoir si le terrain que vous comptez acheter est bien utilisable pour votre projet, vous pouvez déposer une demande de certificat d’urbanisme. En retour, la mairie vous indiquera si le terrain est bien compatible avec votre projet de maison neuve.
Sites d'annonces immobilières en ligne, professionnels ou particuliers : vers qui se tourner pour trouver un terrain constructible ? Faisons le point sur les différentes options qui s'offrent à vous.
La recherche d’un terrain constructible commence souvent par une prise de contact avec une ou plusieurs agences immobilières. Les agences concentrent en effet une grande partie des terrains disponibles, et possèdent leur propre base de données.
Vous pouvez donc contacter une ou plusieurs agences évoluant dans votre zone de recherche, afin de consulter leur catalogue d’annonces. Vous pouvez également demander à intégrer leur fichier de prospects, afin d’être contacté si un bien correspondant à vos critères se présente. Attention, toutefois : les agences reçoivent beaucoup de demandes, vous n'avez donc aucune garantie d'être rappelé.
Le marché immobilier entre particuliers se développe, et, si on y trouve en majorité des maisons ou des appartements, les terrains à bâtir peuvent également faire l’objet de transactions en direct, sans intermédiaire.
Comme pour n’importe quel achat immobilier, acheter un terrain auprès d’un particulier nécessite de prendre quelques précautions supplémentaires. Vous devez vérifier que le terrain est bien constructible avant de signer, et insérer des conditions suspensives dans le contrat de vente. L’obtention de votre permis de construire doit ainsi être une condition indispensable pour concrétiser la vente.
Pour gagner du temps, vous pouvez également vous tourner vers les plateformes qui regroupent des annonces immobilières provenant de plusieurs agences ou même de particuliers.
Ces sites internet présentent l’avantage d’être accessibles à tous, et de faciliter vos recherches sans vous limiter à une seule agence. Toutefois, les annonces ne sont pas forcément à jour, et le terrain que vous avez repéré n’est peut-être déjà plus à vendre.
Les constructeurs de maisons individuelles proposent tout un panel de prestations, de la conception des plans jusqu’à la remise des clés. Ils sont à même de vous accompagner à toutes les étapes de votre projet, notamment lors de la phase de recherche du terrain. Grâce un solide réseau de partenaires locaux, les constructeurs proposent souvent à leurs clients de nombreux terrains à vendre.
Cette option comporte plusieurs avantages. En bon professionnel de l’immobilier, le constructeur a fait une première sélection, et a retenu les meilleurs terrains, qu’il propose parfois même en exclusivité. Par ailleurs, il s’agit toujours de parcelles constructibles, déjà viabilisées ou viabilisables. En choisissant un terrain parmi les annonces proposées par le constructeur, vous gagnez donc réellement du temps.
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Pour avoir une chance de trouver le terrain idéal, vous devez effectuer vos recherches de façon méthodique. Voici quelques conseils à suivre pour simplifier vos démarches.
Avant de commencer votre recherche, vous devez définir clairement les contours de votre projet. Pour cela, établissez un cahier des charges qui abordent les points suivants :
La localisation. Souhaitez-vous habiter en ville, en proche banlieue, ou plutôt à la campagne ? Comment imaginez-vous votre environnement immédiat ? Avez-vous besoin d’une maison située près d’une ligne de transport en commun, d’une école ou de votre travail ?
La superficie du terrain. Ce critère est important, puisqu’il va nécessairement influencer le type de maison que vous pourrez construire, et sa surface habitable. Il doit donc être adapté à votre budget et à vos attentes.
L'orientation. Un terrain constructible, c’est bien. Un terrain constructible et bien orienté, c’est encore mieux ! Cela vous permettra d’optimiser les apports solaires à l’intérieur de votre maison, et de créer un intérieur lumineux et économe en énergie.
Pour que votre projet aboutisse, il est important de définir votre budget. Vous devez avoir une vision d’ensemble dès le départ, sans vous limiter au prix du terrain seul.
Vous devez prendre en compte le prix d’achat du terrain, mais aussi les frais de notaire, le coût de la construction et les taxes à payer, comme la taxe d’aménagement. Cela vous permettra de cibler des biens qui vous correspondent vraiment, et d'éviter de perdre du temps en cumulant les visites inutiles ou les déceptions.
Avant de prendre une décision, n’hésitez pas à effectuer plusieurs visites, à différents moments de la journée, afin de découvrir si le quartier et le voisinage peuvent vous convenir. Vérifiez la présence d’éventuelles nuisances sonores ou visuelles, et s’il y en a, demandez-vous si elles sont rédhibitoires ou non
Enfin, n’oubliez pas de vous rendre à la mairie afin de vous renseigner sur les projets de construction ou d’aménagement à venir dans le quartier. C'est la meilleure façon d'éviter les mauvaises surprises, comme la construction d'un équipement industriel ou d'un immeuble à quelques mètres de votre jardin.
Dernier point important : n’oubliez pas de vérifier que votre projet de maison neuve est bien réalisable sur le terrain que vous avez choisi. Comme vu précédemment, vous pouvez le vérifier par vous-même. Mais il est fortement conseillé de vous rapprocher d’un professionnel de l’urbanisme ou de la construction, afin de lui demander de réaliser une étude de faisabilité. Vous aurez ainsi toutes les clés en main pour prendre une décision éclairée.
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