La construction d’une maison est souvent le projet d’une vie. C’est un véritable investissement émotionnel, logistique et financier. Pour que tout se déroule au mieux, vous devez vous entourer de professionnels compétents. Vous souhaitez obtenir les meilleures garanties et concrétiser votre projet immobilier sereinement ? En passant par un constructeur, vous bénéficiez d’une protection juridique renforcée : le contrat de construction de maison individuelle. Il contient de nombreuses garanties en matière de prix et de délais de livraison de votre logement. Vous êtes sur le point de signer un contrat CCMI avec votre constructeur ? Maisons IVECO vous donne toutes les informations à connaître sur ce document.
Le contrat de construction de maison individuelle offre une protection renforcée aux consommateurs. Il est obligatoire si vous confiez votre projet immobilier à un constructeur professionnel.
Le CCMI est un contrat signé entre un particulier, désigné en tant que maître d’ouvrage, et un constructeur de maisons individuelles, ayant la qualité de maître d'œuvre. Il s’agit d’un outil juridique destiné à protéger les consommateurs contre les éventuelles défaillances du constructeur lors de la réalisation du projet.
Ce contrat fait l’objet d’une réglementation abondante intégrée au Code de la construction et de l’habitation (CCH). L’article L.231-1 du CCH définit les caractéristiques du CCMI de la façon suivante :
Il s’agit d’un contrat portant sur la construction d’un bâtiment à usage d’habitation, seul ou accompagné de la construction d’un local professionnel ;
Le contrat porte sur la construction de deux logements maximum ;
Less logements doivent être destinés à un même propriétaire ;
Le CCMI concerne tout professionnel qui réalise les travaux de mise hors d’eau et hors d’air du bâtiment sur un terrain ne lui appartenant pas, qu’il en ait dessiné lui-même les plans ou non. Il doit obligatoirement être signé avant le début des travaux.
Bon à savoir : la mise hors d’eau hors d’eau correspond aux travaux permettant de rendre la maison totalement étanche à l’eau et à l’air. Cela correspond à la pose de la toiture, des portes et des fenêtres de votre maison.
Un particulier qui souhaite faire construire son logement peut passer par différents contrats de construction. Lorsqu’il ne fait pas appel à un constructeur, le maître d’ouvrage signe un contrat de maîtrise d'œuvre.
Le contrat de maîtrise d'œuvre est une convention passée entre le maître d’ouvrage et un prestataire, qui prend en charge la construction de la maison, sans avoir la qualité de constructeur. Il peut s’agir d’un architecte, d’une entreprise de construction ou d’un bureau d’études.
S’il comporte aussi ses avantages, le contrat de maîtrise d'œuvre est moins protecteur que le CCMI. Il comporte moins de garanties, notamment en matière de délais de livraison et de prix, et prévoit une protection juridique du consommateur plus restreinte.
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En tant que contrat réglementé, le CCMI comprend un certain nombre de clauses obligatoires, dont l’absence peut remettre en cause la validité du contrat.
La plupart du temps, le constructeur prend en charge l’élaboration des plans de votre maison. Il peut vous faire choisir parmi un catalogue de plans de maisons ou dessiner des plans personnalisés, en tenant compte de votre cahier des charges.
Dans ce cas, le CCMI avec fourniture de plans doit mentionner :
Des informations générales sur le terrain (titre de propriété, adresse, superficie, références cadastrales) ;
Des informations sur la maison à construire (superficie, caractéristiques techniques, conformité aux règles de construction) ;
La durée des travaux, la date d’ouverture du chantier et les pénalités en cas de retard du constructeur ;
Le prix de la prestation et le mode de financement du projet ;
Le calendrier de paiement par tranche.
Le CCMI comporte également un certain nombre de pièces annexes. Il doit être accompagné d’une copie du permis de construire et de toutes les autorisations administratives nécessaires pour faire les travaux. Il doit aussi comporter les plans de maison, les attestations obligatoires, et l’assurance dommages-ouvrages.
Lorsque vous avez confié l’élaboration des plans à un prestataire extérieur, vous pouvez signer un CCMI sans fourniture de plans. Dans ce cas, le contenu du contrat est légèrement différent, puisqu'il ne contient pas de mentions relatives aux plans de la maison.
Lorsque vous signez un CCMI, vous vous engagez à respecter un calendrier de paiement bien précis. Les versements s’effectuent par tranche, au fur et à mesure de l’avancée des travaux.
Les versements respectent les proportions suivantes (plafond maximum par tranche) :
15 % à l'ouverture du chantier ;
25 % à l'achèvement des fondations ;
40 % à l'achèvement des murs ;
60 % à la mise hors d'eau ;
75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air ;
95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs.
Le constructeur ne peut pas dépasser ces plafonds. Il ne perçoit l’intégralité du prix convenu qu’après la livraison de la maison, et en l’absence de vices apparents. Si des défauts de construction sont relevés, vous devez consigner les 5 % restants auprès d’un organisme choisi avec le constructeur, le temps de la résolution du litige.
Les 15 % prévus à l’ouverture du chantier peuvent être demandés en plusieurs fois. Le constructeur peut percevoir 5 % à la signature du CCMI, et 5 % à l’obtention du permis de construire.
Comme tout contrat, le CCMI prévoit plusieurs conditions suspensives. Que vous souhaitiez faire construire une maison pour la louer ou pour en faire votre résidence principale, la levée de ces conditions suspensives est indispensable pour concrétiser votre projet. Ainsi, l'exécution du CCMI dépend de l’obtention du permis de construire et du financement de votre projet par la banque.
Pour que le CCMI produise pleinement ses effets, vous devez être effectivement propriétaire du terrain. Vous devez également avoir souscrit une assurance dommages-ouvrage et être titulaire d’une garantie de livraison.
À l’inverse, certaines clauses sont considérées comme abusives, et ne peuvent pas être intégrées à un CCMI. Ainsi, le constructeur ne peut pas vous contraindre à faire appel à lui pour négocier votre financement. Pas plus qu’il ne peut vous interdire de visiter votre chantier avant chaque échéance de paiement, ou vous demander de payer l’intégralité du prix convenu avant la remise des clés.
Lorsque de telles clauses sont intégrées au contrat de construction, elles sont réputées non écrites, et n’ont aucune valeur légale.
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La force du contrat de construction de maison individuelle réside dans le nombre et la nature des garanties qu’il prévoit. Il s’agit d’un outil juridique très protecteur, qui offre un niveau de sécurité élevé au consommateur.
La garantie de livraison au prix et délais convenus vous protège contre le défaut d'exécution ou la mauvaise exécution des travaux. Elle vous assure de recevoir un logement conforme à vos attentes, sans dépassement de prix et dans les délais prévus au contrat.
Attention, cette garantie n’exclut pas une éventuelle hausse de prix en cours de construction, dans le respect des conditions de révision du prix fixées par le contrat. Il est en effet d’usage de prévoir une clause permettant au constructeur de tenir compte de l’évolution du prix des matériaux, et de répercuter cette hausse sur le consommateur, selon l’indice BT01. Cette hausse de prix éventuelle est toutefois connue à l’avance, et acceptée par le consommateur au moment de la signature du CCMI.
La garantie de parfait achèvement vous assure la livraison d’une maison parfaitement conforme au cahier des charges du CCMI. En cas de dysfonctionnement durant la première année qui suit la livraison, le constructeur est tenu d’intervenir afin de réparer toutes les anomalies constatées.
Aussi appelée garantie de bon fonctionnement, la garantie biennale couvre les dommages qui affectent les équipements livrés avec la maison, pendant deux ans à compter de la date de réception des travaux.
Elle concerne uniquement les éléments dissociables de la construction comme les appareils de ventilation et les pompes à chaleur.
La garantie décennale couvre les dommages qui affectent la pérennité de la construction. Elle porte aussi bien sur les éléments de gros œuvre (fondations, murs, toiture, sol, etc.) que sur les éléments indissociables de la maison, comme les escaliers ou les balcons.
La garantie décennale court pendant 10 ans à compter de la date de réception de la maison. Elle protège tous les propriétaires successifs, en cas de vente de la maison dans les années suivant l’achèvement des travaux.
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